項(xiàng)目動(dòng)態(tài)
近期，與一位做商業(yè)的朋友聊起了鄭州的商業(yè)。
朋友說(shuō)，這兩年伴隨著城市外擴(kuò)的提速，在操作了多個(gè)城改與新區(qū)項(xiàng)目之后，我們發(fā)現(xiàn)今年商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出這樣一種規(guī)律：
影響力強(qiáng)、輻射力強(qiáng)的大型商圈形成難度越來(lái)越大，反而區(qū)域型鄰里型商業(yè)在城市外擴(kuò)和市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)中逐步成為了市場(chǎng)主流，此類項(xiàng)目往往以填補(bǔ)和升級(jí)區(qū)域商業(yè)配套空白的角色出現(xiàn)。
01
了解過(guò)鄭州商業(yè)的人，可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今鄭州的商業(yè)格局已經(jīng)形成以丹尼斯大衛(wèi)城、華潤(rùn)?quán)嵵萑f(wàn)象城領(lǐng)銜的第一梯隊(duì)——二七及火車站商圈，和花園路商圈、紫荊山商圈、鄭東CBD商圈、大學(xué)路商圈、棉紡路/秦嶺路商圈、曼哈頓商圈等組成的區(qū)域型主力商圈。
這些商圈中，二七火車站商圈作為鄭州最傳統(tǒng)、最核心、最具活力的城市級(jí)商圈可輻射整個(gè)鄭州及周邊地市，商業(yè)業(yè)態(tài)既有百貨商場(chǎng)，又有商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，還有改造升級(jí)的高端購(gòu)物中心。其他已經(jīng)成型的區(qū)域型商圈多依托大型商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)形成，比如鄭東CBD商圈的丹尼斯七天地、新開(kāi)業(yè)的熙地港；正在興起的惠濟(jì)特色商業(yè)區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)……
縱觀城市商業(yè)的發(fā)展，只有極少數(shù)商圈能夠形成極具輻射力和影響力的城市級(jí)商圈外，大多商圈都會(huì)成為輻射周邊幾公里的區(qū)域型商圈。在這幾年的鄭州商業(yè)潮流中，隨著城市的擴(kuò)張、更新迭代和市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)，未來(lái)這種區(qū)域型鄰里型商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)強(qiáng)化。
而近期有媒體談到，從近幾年的增量趨勢(shì)來(lái)看，2018-2020年將會(huì)是鄭州購(gòu)物中心增量達(dá)到峰值的時(shí)間段。預(yù)計(jì)2020年將形成28個(gè)商圈，包含瀚海海尚、正弘城購(gòu)物中心、美景·萬(wàn)科廣場(chǎng)、陽(yáng)光城·陽(yáng)光天地、新田360廣場(chǎng)·綠地新都會(huì)店、首創(chuàng)奧特萊斯、綠都廣場(chǎng)、龍湖錦藝城等商業(yè)項(xiàng)目入市開(kāi)業(yè)，填補(bǔ)鄭州大北區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、鄭州東南部等片區(qū)的商業(yè)空白。
這些商圈中，首創(chuàng)奧特萊斯、龍湖錦藝城是在城市擴(kuò)張中為滿足新區(qū)需求而生；
瀚海海尚、美景·萬(wàn)科廣場(chǎng)、陽(yáng)光城·陽(yáng)光天地等是滿足區(qū)域商業(yè)空白，以及在城市的更新迭代和消費(fèi)心理發(fā)生變化的市場(chǎng)自然調(diào)整下而出現(xiàn)的改造升級(jí)版商業(yè)中心。
說(shuō)到改造升級(jí)，最受關(guān)注的自然是二七千億級(jí)商圈計(jì)劃，不過(guò)拋開(kāi)這個(gè)城市級(jí)商圈，單從區(qū)域型商圈來(lái)看，未來(lái)新勢(shì)力——東風(fēng)路商圈算是一個(gè)典型。
02
關(guān)于東風(fēng)路，相信大家都不會(huì)陌生。依托東風(fēng)渠而得名，西起沙口路，未來(lái)會(huì)西延至高新區(qū)；東南至經(jīng)開(kāi)區(qū)，與第八大街相連。
而在我們的平常認(rèn)知中，東風(fēng)路可以以中州大道分為兩部分，中州大道以東給人的認(rèn)知僅僅是作為一條城市主干道而存在，但是中州大道以西卻是一個(gè)成熟的居住生活片區(qū)，集合了金水區(qū)委、省直高校區(qū)、科技市場(chǎng)、河南省中醫(yī)院、數(shù)十個(gè)成熟社區(qū)以及數(shù)百萬(wàn)平米大型舊城改造區(qū)域，片區(qū)大量常住人口。
作為一個(gè)成熟的居住區(qū)，自然需要能夠滿足常住人口生活的各種配套，比如商業(yè)、教育、交通、醫(yī)療、金融等等。
這里我們重點(diǎn)講一下商業(yè)。在城市，每一個(gè)區(qū)域幾乎都能找到自己的區(qū)域商業(yè)中心。對(duì)于東風(fēng)路來(lái)說(shuō)，居住氛圍已經(jīng)形成，但是商業(yè)上雖說(shuō)不同階段都有不同商業(yè)入市，不過(guò)除了人人皆知的科技市場(chǎng)這類專業(yè)市場(chǎng)外，滿足周邊居民購(gòu)物需求的商業(yè)中心卻不太成氣候。
而提到東風(fēng)路商業(yè)，大家目前能夠想到的或許也只有天旺廣場(chǎng)、天旺優(yōu)庫(kù)了。這個(gè)曾經(jīng)生意火爆、租金節(jié)節(jié)攀高的集中性商業(yè)本來(lái)有機(jī)會(huì)成為金水區(qū)的一個(gè)區(qū)域型商圈，但是后續(xù)動(dòng)力不足，物業(yè)陳舊、業(yè)態(tài)混雜，讓東風(fēng)路商圈錯(cuò)失良機(jī)。
作為一個(gè)居住氛圍已經(jīng)非常成熟，擁有大量人流的老城區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)發(fā)展也越來(lái)越被重視起來(lái)。而現(xiàn)在的東風(fēng)路就需要一個(gè)新的商業(yè)中心填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。
03
其實(shí)大家如果留心百度的熱力地圖，可以看到下面這一張圖：
有人要問(wèn)，熱力圖是什么，熱力圖就是以特殊高亮的形式告訴我們?cè)摮鞘腥肆髁康亩嗌伲摮鞘心膫�(gè)區(qū)域人流量較多或較少。
那這張熱力圖說(shuō)明的就是農(nóng)業(yè)路、中州大道、北三環(huán)、南陽(yáng)路圍合的區(qū)域，國(guó)貿(mào)360附近是這一區(qū)域人流量最多，其次就是豐慶路、東風(fēng)路、經(jīng)三路沿線。
人流有了，然后再談商業(yè)，花園路商圈不用說(shuō)，已經(jīng)成熟。豐慶路東風(fēng)路所覆蓋區(qū)域上面我們已經(jīng)講了，天旺廣場(chǎng)在這輪消費(fèi)升級(jí)中已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的需求，如果要填補(bǔ)花園路至南陽(yáng)路中間商業(yè)的空白，位于東風(fēng)路豐慶路西北角的瀚海海尚是否能夠扛起這面大旗？
我們從以下幾方面進(jìn)行探討：
1、需求上，成熟居住圈，周邊輻射近50萬(wàn)消費(fèi)潛力。區(qū)域商業(yè)空白，周邊1公里之內(nèi)除漸顯疲軟的天旺廣場(chǎng)外，沒(méi)有新建的商業(yè)中心。
2、地鐵上蓋商業(yè)，擴(kuò)大商業(yè)覆蓋面，提升未來(lái)價(jià)值。雖然鄭州軌道交通起步較晚，但軌道交通對(duì)沿線土地價(jià)值的影響我們已經(jīng)有目共睹。尤其是對(duì)于商業(yè)來(lái)講，誰(shuí)能更容易匯集人流誰(shuí)就搶占先機(jī)。從實(shí)際情況來(lái)看，地鐵上蓋的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)升值率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊商業(yè)，租金回報(bào)也高于周邊。而瀚海海尚就與途徑東風(fēng)路的地鐵8號(hào)線無(wú)縫對(duì)接，地鐵口聯(lián)動(dòng)負(fù)一層商業(yè)，是真正的地鐵商鋪。
地鐵之外，項(xiàng)目往北1.5公里是北三環(huán)高架，往南1.5公里農(nóng)業(yè)路高架，往西1.9公里是京廣快速路，再加上周邊數(shù)十幾公交線路，出行十分便捷，商業(yè)能夠幅射的范圍很大。
3、關(guān)于產(chǎn)品，由于是世界排名前五的前沿建筑設(shè)計(jì)師王弄極設(shè)計(jì)、思念集團(tuán)旗下瀚海—中部大觀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，早在項(xiàng)目尚未入市時(shí)，便備受關(guān)注。從瀚海東風(fēng)第一城到瀚海出谷到瀚海海尚，經(jīng)過(guò)多次規(guī)劃調(diào)整，終于有了現(xiàn)在的項(xiàng)目。
按照瀚海對(duì)該項(xiàng)目的定位，是新派商業(yè)綜合體，采用的是區(qū)別于傳統(tǒng)購(gòu)物中心的開(kāi)放式街區(qū)設(shè)計(jì)，融入了藝術(shù)、自然、科技三大感官享受，針對(duì)新型消費(fèi)群體更加注重體驗(yàn)，將打造場(chǎng)景式購(gòu)物場(chǎng)所。
比如，建筑設(shè)計(jì)理念是王弄極最具代表的“液態(tài)建筑”理念，規(guī)劃有中央噴泉水景、屋頂花園等生態(tài)元素，“高顏值”讓逛街也是一種享受；而在自然、藝術(shù)之外，瀚海海尚還引入了現(xiàn)代智能科技，什么高科技水幕激光、室內(nèi)LED天幕、景觀科技隧道、中原首座3D全系投影、全息LED互動(dòng)體感大屏、3D柱體投影等，打造一種科幻電影般的互動(dòng)場(chǎng)景；此外，隨著消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，加碼新型體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為各大商場(chǎng)聚客的新手段，因此瀚海海尚業(yè)態(tài)規(guī)劃的初期，便就體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比重進(jìn)行了大幅上調(diào)，由傳統(tǒng)的區(qū)域鄰里中心轉(zhuǎn)向主打休閑娛樂(lè)體驗(yàn)Mall，增加互動(dòng)性、娛樂(lè)性、情景性。減少了傳統(tǒng)購(gòu)物中心占比最大的零售業(yè)態(tài)，擴(kuò)大如兒童、休閑娛樂(lè)、健身、餐飲酒吧等體驗(yàn)型環(huán)節(jié)的占比。
4、熟悉商業(yè)地產(chǎn)的人都知道，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)有兩種形式，自持和銷售。自持要的是長(zhǎng)期收益，銷售要的是短期回報(bào)。一般有實(shí)力和有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇大面積自持，一來(lái)可以享受長(zhǎng)期收益，二來(lái)自持可以統(tǒng)一規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)，更容易形成商業(yè)氛圍。
而瀚海海尚商業(yè)總體量10萬(wàn)㎡，包括集中商業(yè)7萬(wàn)㎡和街區(qū)商業(yè)3萬(wàn)㎡，銷售的只有街區(qū)的2萬(wàn)㎡，自持達(dá)到8萬(wàn)㎡，占80%。這是個(gè)巨大的人流發(fā)動(dòng)機(jī)，有很好的引流作用，帶動(dòng)銷售商業(yè)的繁榮。此外，高自持很大程度上也保證了商業(yè)形態(tài)的高端性和穩(wěn)定性。
結(jié)語(yǔ)
區(qū)域型的商業(yè)中心是專門(mén)為區(qū)域商業(yè)環(huán)境及消費(fèi)者特點(diǎn)而打造的中心，旨在成為區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)龍頭。區(qū)域型商業(yè)中心，是城市發(fā)展的必然結(jié)果，也正如那位朋友現(xiàn)在的感覺(jué)區(qū)域型鄰里型商業(yè)逐漸成為了市場(chǎng)主流。
對(duì)于瀚海海尚來(lái)說(shuō)，其填補(bǔ)的就是東風(fēng)路片區(qū)的商業(yè)空白，并在此基礎(chǔ)上打造特色化、稀缺性產(chǎn)品。未來(lái)，運(yùn)營(yíng)后的瀚海海尚如果真正帶來(lái)了更好的客戶體驗(yàn)，并讓場(chǎng)所內(nèi)的消費(fèi)者真正的實(shí)現(xiàn)情感層面的釋放，這個(gè)區(qū)域型商業(yè)中心所輻射的客群，或許不僅僅是2公里范圍內(nèi)的居住圈。
